提案人：孙彦生

承办单位：住建局

提案内容：

探索多种形式持续高质量推进老旧小区改造的提案

孙彦生

老旧小区综合治理，关乎民生幸福，体现着一个城市的管理水平，而老旧小区的提升改造一直是城市建设中的一项重点、难点问题，一直受到各级政府的高度重视。目前我县老房改房、独幢零星老旧散楼、八九十年代建造的老旧小区以及居民自建房等无人管理的“三无小区”依然存在。这些散楼和老旧小区的现状特点：一、房屋老化严重。由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，部分建筑存在结构安全和防火性能差等质量安全问题；小区管网老化，给排水管道，配电等设施落后，消防设施损坏严重；楼梯等公共环境破旧，公共照明不足，电气线路老化，存在较大的火灾和坠物等安全隐患。二、配套设施不全。由于建设时期标准低，社会经济发展水平不高的原因，大部分老旧小区无停车场地和自行车车库，停车难问题日益突出；多层建筑缺少电梯、绿化景观面积小、无障碍和养老服务设施缺乏，影响到了居民的正常生活。三、治安管理差。老旧小区和独幢散楼基本上无物业、无围墙、无门禁，安防监控措施不到位，社会治安能力弱，存在安全隐患。四、物业管理缺位。与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，大部分小区的管理是由社区接管的，部分小区呈现出“脱管、失管、弃管”处于无人管理和维护的状态。以上现象不仅影响了市政市貌，更重要的是影响了居民的居住环境和生活质量，不能很好地实现人民对美好生活的日益追求。近年来，我县在旧城改造和老旧小区提升方面已投入了大量的财力物力，城市面貌大幅度提升，并逐步改善了老旧小区的基础配套设施，人民生活环境明显改善。但还存在以下问题，制约和影响了老旧小区提升改造：一、提升改造资金筹措困难。大部分老旧小区和散楼的居民多属于中低收入群体，虽然非常愿意对所居住的小区进行更新改造，但要让其分担改造资金都存在着排斥心理。县财政虽然出台了补助标准，但缺口较大。二、提升改造施工难度较大。由于老旧小区和独幢散楼建设年代久远、基础资料缺失、老旧建筑功能布局改变困难、老旧管线复杂、增设公共设施相对复杂等原因，导致施工难度大改造成本高，甚至改造后存在消防、结构等无法验收通过的问三、提升改造后续管理缺位。老旧小区和独幢散楼普遍是上世纪的单位集资房和房改房，产权不一，很少有物业机构入驻，目前老旧小区的改造主要集中在外观的改造和硬件实施的提升上，对小区的后期管理和维护没有很好跟上，因缺乏必要的物业管理服务，缺少必要的维护维修，使改造成果的维护和保持成为改造后的老旧小区面临的最大问题。针对以上情况，提出几点建议：一、建立多方面统筹协调机制。建立“政府引导、社区组织、居民主体、多方支持”的体制机制，在老旧小区改造过程中，政府要出台相应的改造方案和实施办法，统一规范改造程序和标准，做好协调和沟通，充分发挥电力、供水、通信等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，执法局要推进综合执法进社区、进小区，对居民区存在的乱搭乱建和违章建筑要加大执法力度，配合社区和物业公司做好清理整顿。二、多渠道筹措建设资金。启动住建部门物业维修基金，市政、水电等管网单位总负责，政府财政给予资金扶持，缺口部分采取小区原产权单位和居民自筹等方式。三、要注重居民全程参与。要以居民为中心，树立“共治共管、共建共享”的理念，要确保居民的“知情权、参与权、决策权、监督权”。要充分尊重小区居民的意愿，评议改造项目，确定建设方案并进行公示，确保改造内容切合小区居民群众需求，要问效于民，将小区居民的满意度作为验收的重要标准，真正让居民群众参与到小区提升改造当中。四、建立后续长效管理机制。加强老旧小区的业主大会、业主委员会的建设，建立居民小区自治模式，鼓励居民承担公共义务，提高小区居民自我管理、自我服务能力。加强物业准入监管，实行社会化、市场化、专业化的物业管理，形成“政府花钱建机制、百姓花钱买服务”的新型管理模式。五、制定老旧小区加装电梯的实施方案。根据《住宅建筑规范》要求，“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时须设置电梯”，为此应尽快制定老旧小区加装电梯的实施方案。改造资金可实行“业主自筹为主，财政适当补贴”的办法。同时制定有关用户意见表决、费用分摊、规划审批等操作细则，切实解决住户出入安全便捷的难题，提高老百姓幸福指数。